Levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) aponta que Minha Casa, Minha Vida responde por 51% das vendas e imóveis de dois dormitórios representam 65,2% das unidades comercializadas; especialista em mercado imobiliário Ricardo Moretti analisa como renda, crédito e mudanças no perfil das famílias influenciam a escolha do imóvel
A compra de um imóvel esteve associada, por muitos anos, à busca por mais espaço como um dos principais critérios de escolha da moradia. A relação entre metragem, localização e preço, no entanto, passou a dividir espaço com uma equação que inclui capacidade de financiamento, valor da entrada, comprometimento da renda e funcionalidade da planta. Em um mercado no qual o acesso à casa própria depende do encontro entre o produto disponível e o orçamento das famílias, valor e capacidade de pagamento passaram a ter peso ainda maior na definição do imóvel que chega à etapa final da compra.
Levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), realizado em 221 cidades, mostra que o mercado imobiliário brasileiro comercializou 113.676 imóveis residenciais novos no segundo trimestre de 2026, alta de 5,3% em relação ao mesmo período do ano passado, ao mesmo tempo em que os indicadores financeiros seguiram em direção oposta ao crescimento do número de unidades vendidas. O Valor Geral de Vendas (VGV) recuou 5,5% na comparação anual, para R$ 66,2 bilhões, enquanto o ticket médio dos imóveis comercializados caiu 10,3% e chegou a R$ 581,9 mil.
Para Ricardo Moretti, especialista em mercado imobiliário e diretor Comercial da Vece Urbanismo, o contraste entre o crescimento das vendas e a redução dos valores envolvidos nas negociações é um dos principais pontos do levantamento e exige uma leitura que considere quais produtos têm encontrado espaço no mercado e em quais condições chegam ao comprador.
“Estamos vendendo mais imóveis, mas movimentando menos valor. Isso mostra uma mudança no mix das vendas e reforça o peso dos produtos de menor ticket, mas também revela um consumidor que faz uma conta cada vez mais objetiva: o imóvel precisa caber na vida dele e, principalmente, no bolso. É um exemplo de porque não podemos olhar apenas para VGV ou número de unidades. Precisamos cruzar ticket, tipologia, condição de pagamento, estoque, velocidade de venda e VSO para entender o que realmente está acontecendo”, explica.
A composição das vendas no período também revela o peso do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) nos resultados do setor, responsável por 58.392 unidades comercializadas no segundo trimestre, o equivalente a 51% do total, segundo a CBIC. A participação também aparece nos lançamentos, com 62.129 novas unidades enquadradas no programa, ou 58% dos imóveis lançados entre abril e junho. No acumulado do primeiro semestre, o MCMV respondeu por 113.988 das 226.536 unidades residenciais novas vendidas no país, participação de 50,3% nas negociações registradas no período.
A concentração das vendas também exige cautela na interpretação do avanço das vendas, sobretudo porque diferentes segmentos, faixas de preço e regiões podem apresentar comportamentos distintos mesmo diante de um indicador nacional positivo. “Existe crescimento, isso é fato, mas boa parte dele está concentrada em um segmento específico. Quando mais da metade das vendas e 58% dos lançamentos vêm do MCMV, precisamos olhar para dentro do número. Indicadores devem orientar nossas decisões, mas não substituir a análise. O Brasil pode registrar crescimento enquanto determinados segmentos ou regiões apresentam comportamentos completamente diferentes”, reforça o especialista.
A distribuição das vendas por tipologia acrescenta outra dimensão ao perfil dos imóveis comercializados no segundo trimestre, com predominância das unidades de dois dormitórios, que responderam por 65,2% das negociações registradas pela CBIC. Os imóveis de um dormitório representaram outros 23,1%, enquanto as unidades de três quartos corresponderam a 10% e as de quatro dormitórios, a 1,8%. Somadas, as duas primeiras categorias concentraram 88,3% das vendas no período, o equivalente a quase nove em cada dez imóveis residenciais novos comercializados.
Segundo Moretti, a concentração das vendas em imóveis de dois dormitórios não pode ser explicada apenas pela capacidade financeira do comprador, uma vez que mudanças na composição das famílias e na forma de utilização da moradia também interferem na escolha. “O poder de compra pesa bastante, mas explicar esse número apenas pela renda seria simplificar demais. As famílias mudaram, os hábitos mudaram e a forma como usamos nossas casas também mudou. Temos famílias menores, pessoas que moram sozinhas, casais com menos filhos e um consumidor mais atento à funcionalidade. O imóvel de dois dormitórios consegue atender diferentes perfis e costuma encontrar um equilíbrio entre espaço e preço. O bom produto não é necessariamente aquele que oferece mais metros quadrados, mas aquele que faz melhor uso da área disponível”, analisa.
A capacidade de pagamento que influencia a escolha do imóvel também está diretamente relacionada às condições disponíveis para financiar a compra, sobretudo em um setor no qual o crédito determina quanto do valor pode ser financiado e o peso das parcelas no orçamento familiar. Nesse contexto, taxas de juros mais elevadas restringem o acesso de parte dos compradores ao mercado tradicional, enquanto programas habitacionais operam sob condições específicas de financiamento, uma diferença que ajuda a compreender por que segmentos do mercado podem apresentar desempenhos distintos mesmo dentro do mesmo cenário econômico.
“Juros menores certamente melhoram a conta. A parcela pode cair, a capacidade de financiamento aumenta e pessoas que hoje estão adiando uma decisão podem voltar ao mercado. Acredito que exista demanda represada, mas juros não resolvem tudo. Demanda só vira venda quando produto, preço e capacidade de pagamento se encontram. Renda, emprego, preço da terra, custo de construção e crédito continuarão pesando. Uma Selic menor ajuda bastante, mas não transforma produto errado em produto certo”, afirma o especialista em mercado imobiliário.
Do lado da produção, o volume de recursos destinados à construção também apresentou crescimento no primeiro semestre de 2026, período em que os financiamentos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) passaram de R$ 12,8 bilhões para R$ 26,5 bilhões, avanço de 107% na comparação com o mesmo intervalo do ano anterior. A maior disponibilidade de crédito, entretanto, ainda não se refletiu em expansão do número de novos imóveis colocados no mercado. De acordo com a CBIC, 211.651 unidades residenciais foram lançadas no país entre janeiro e junho, resultado praticamente estável e 0,3% inferior às 212.338 registradas no primeiro semestre de 2025.
A disponibilidade de recursos para a construção, porém, representa apenas uma das variáveis consideradas antes de um novo empreendimento chegar ao mercado, decisão que também passa pelos custos de produção, características do projeto, preço final e capacidade de absorção da demanda. “Dinheiro disponível para produção não significa lançamento automático. Antes de colocar um empreendimento na rua, precisamos fechar uma equação que envolve terreno, projeto, custo de construção, preço, renda do comprador, concorrência e velocidade esperada de venda. Com juros altos, errar essa equação fica ainda mais caro. Mais crédito pode estimular novos lançamentos, mas não vejo razão para as empresas abandonarem a seletividade. Ter crédito para produzir é importante, mas ter um produto que o mercado consiga absorver é fundamental”, avalia Ricardo.
A evolução das vendas nos próximos períodos deverá mostrar se o crescimento registrado até aqui será acompanhado pela reposição da oferta e por uma distribuição mais equilibrada entre os diferentes segmentos do mercado, cenário que exige observar não apenas o volume comercializado, mas a capacidade de absorção dos imóveis disponíveis. “VGV mostra o tamanho financeiro das vendas, o número de unidades mostra volume e os lançamentos indicam quanto produto novo está chegando. Mas o VSO ajuda a responder uma pergunta fundamental: o mercado está conseguindo absorver aquilo que estamos colocando na rua? Podemos bater recorde de vendas e, ao mesmo tempo, lançar ainda mais e aumentar o estoque. Por isso, esses indicadores precisam ser analisados em conjunto para entendermos o movimento do mercado e tomarmos decisões a partir do que está acontecendo agora, e não apenas olhando pelo retrovisor”, conclui Ricardo Moretti.
